賃貸を契約する時、家賃保証会社と契約した事がありますか？
最近ですと、十分な保証人がいても家賃保証会社との契約を求められるケースがあります。
私も仕方ないとばかりに契約して、保証料を毎年払っています。
ですが、このお金って本当に借り手が払う必要があるのでしょうか？
本当は管理会社が払うべきでは無いのか？
という議題を提起しようと思います。
家賃保証会社の本質は取り立て屋
「家賃保証だから、保証料を払っておけば、いざ滞納したとしても大丈夫！」
この考え方は間違っています。
むしろ逆です。
滞納したら、家賃保証会社から滞納家賃を取り立てられるようになった。
これが正解です。
家賃保証会社の業務とは
家賃を一定期間滞納すると、家賃保証会社は代わりに家賃を大家へ払います。
だから、払えなくても大丈夫という訳ではありません。
滞納した家賃は、大家の代わりに家賃保証会社が取り立てにきます。
それを証拠に家賃保証会社のバランスシートには求償債権という勘定項目が出てきます。（※）
求償債権があるという事は、滞納家賃を肩代わりする代わりに、借り手から取り立てる事を意味します。
求償債権の一般的な意味は次の通りです。
民法上の概念で、一定の法律上の理由で被った財産の減少について、特定の者に対してその返還を求める権利をいい、一般には、他人の債務を弁済した者が、その他人に対して弁済額の返還を求める権利を指す。不法行為に対する損害賠償請求権ではないことに注意。
出典：https://www.google.co.jp/amp/s/www.athome.co.jp/amp/contents/words/term_2526/
つまり、家賃保証会社の本質は取り立て屋であり、これを契約するという事は自分のカネを使って取り立て屋を雇っているようなものです。
不可思議な話です。
家賃保証によって利益を得るのは大家だけです！
※家賃保証会社のバランスシートを確認したい方は、CASAなど上場企業の決算情報を確認してみて下さい。
管理会社のアウトソーシングにしか見えない
さて、では家賃保証会社が取り立て屋であるという前提に立つと、本来誰が契約するのが妥当でしょう？
持論ですが、大家もしくは管理会社が契約すべきものだと思います。
借り手が家賃を滞納した場合、大家か管理会社かどちらかが滞納分を請求するのが自然です。
賃貸業務の一部を家賃保証会社が担っている事を考えると、管理会社の仕事の一部をアウトソーシングしていると捉えるのが妥当でしょう。
なぜ貸借人が支払うのか
これは家賃保証会社の本来の使われ方に原因があります。
元々、家賃保証会社というのは
- 保証人となっている人がいない人
- 社会的信用がない人
が利用するものです。
大家はこのような人に貸すのはリスクがあるため、嫌がります。
そのため、借り手側が家賃保証会社と契約する事を条件に申し出て、大家と賃貸契約を結ぶ訳です。
借り手が不利であるからこそ、わざわざ保証料を払って家賃保証会社と契約をしたのです。
与信があるなら交渉してみよう
本来の意図に反して、現在では無条件に家賃保証会社の利用を求める大家や管理会社がいます。
お前らの仕事なんだからお前らが金払えよ、と言いたくなりますが、部屋が借りられないのは困ります。
与信を根拠に、一縷の望みをかけて交渉しかないでしょう。
- 十分な保証人を立てる
- 家賃を余分に前払いする
- 敷金を積みます
- 勤務先の安定性をアピールする
このような形で、大家の有利条件を提示して交渉する他無いと思います。
全国展開の仲介や管理会社だと難しいですが、大家と直接交渉できる機会があるなら、わずかばかりの可能性はあるかもしれません。
個人経営の大家は多種多様な人物が多いので、可能性が無いとは言い切れないと思います。
まとめ
- 家賃保証会社の本質は取り立て屋
- 管理会社のアウトソーシングに近い
- 本来は不利な借り手が部屋を借りる為に利用するもの
- 運が良ければ交渉の余地はある